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张飚:土地运营和风情街定位

商业模式

2016-01-20 12055

九十年代初上海开始再造，浦东牵头，上海整体跟上。当时流行的一个说法叫“利用地级差改造”，大批位于中心城区特别是商贸区的企业外迁，置换出土地用于更高等级的开发。03年后经验普及，包装成为官员口中的常用语“城市运营”，说的玄妙一点，这叫区位理论，说的直白一点就是腾笼换鸟。不过还有更直白的说法：一块地交给农民种白菜，政府一年赚30块钱税收；同一块地交给开发商盖房子，政府一次性赚回3个亿土地收益和税金；还是同一块地交给500强做CBD，政府一年赚3个亿税金，年年都有得赚。但是不是所有的笼子都能装好鸟，也不是所有的开发商都好鸟在握，所以到官员那儿拿地，需要画个鸟先。
    早期官员们分辨力还较弱，投其所好，运营商请王志刚画一幅未来世界，塞上几个风帆酒店、沙漠滑雪场之类的东东，土地就搞定了。但是官员能力急剧上升，会议室里一坐，运营商介绍运营一方的策划人员：A先生国内某大学硕士，B先生国内某大学学士。副市长介绍政府一方的参与人员：A助理是国外某大学博士，B局长是国外某大学MBA。
    策划失败，官员们非常明白你忽悠过头忽悠成柳京饭店的可能性比较大。万达很聪明，把所有忽悠界定在官员在任的任期内变成现实，速度和形象捏住了官员的魂，所以他拿到的地，肯定起码比万科便宜一半。
    更失败的策划，不是没有忽悠住官员，而是把自己忽悠住了。
    最近遇到过一个这种项目，运营商把地拿下了好几年，沉浸在拿地时候的忽悠之中，一定要率先搞出一个新天地那种国际等级的风情街，政府等不及了再不动就收地。这块地也挺有意思，这个城市政府在做城市规划时已经忘记了这块地，因为城市重心转移，这块地背离城市发展方向，压根就不在城市最近十年的发展考虑之中，但在公安局的考虑之中，每次遇到大点的案件，一定跑这儿来排查，所谓城乡结合部，罪案孳生地。
    昨晚上和同事聊天，他提到这块地的策划定位，问怎么你就说要搞成物流批发的？怎么就不是风情街了？我说讲了一故事。
    有一开发商也在这么块上搞了一个主题商业街，叫国际美容美发中心，八百多家发廊，一般城区市民男人3个礼拜去一趟理发馆，女人一个星期上一趟美容院。这儿的居民仨月剃一回头，这个主题商业街会死掉么？
    谁都知道它不会死，因为八百多个经营者个个都知道专业经营有风险，那就搞多元化。至于搞什么副业，大伙都明白，咱这儿就别说太明白了。
故事讲到这儿，同事问，那为什么定位要物流批发呢？我说别急你听我讲市场。
这天，八百多个店中的一个店里，年轻靓丽的美发师正在无聊，一民工踢门而入：“有啥服务？”
    美发师连忙介绍：“在这儿十块，里面沙发二十，二楼卧室床上五十。”
    民工甩手丢出五十。
    美发师大喜：“先生真懂风情啊！”
    民工：“少废话，十块的五次”

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